房屋租赁合同纠纷案件

律师观点分析上诉人（原审被告，反诉原告）：叶X，住山东省青岛市市北区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张X，住山东省青岛市市北区。本律师为被上诉人张X的委托诉讼代理人，北京市XX律师。叶X上诉请求：1.依法撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11640号民事判决书第一项判决，驳回张X的诉讼请求；2.依法撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11640号民事判决书第二项判决，改判张X支付叶X违约金5000元；3.依法撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11640号民事判决书第四项判决，改判张X支付叶X损失3800元；4.本案一、二审诉讼费用由张X承担。事实和理由：一、叶X与张X解除合同，系叶X行使合同中张X违约的事实而产生的单方解除合同权，不应支付张X另租房的支出。1.叶X因案外人青岛XX公司（以下简称XX公司）拖欠房租的行为，发现了张X有部分转租和饲养宠物的行为，合同第六条明确约定有此行为叶X可单方解除合同；2.叶X多次通过微信、电话、上门等方式通知张X因其违约要解除合同，也预留给张X搬家时间，张X已知晓，如因有异议不想解除合同应当向法院提起继续履行合同的诉讼，而不是起诉叶X承担其另租房的支出。二、张X有违约行为，应当按合同支付规定的违约金5000元和其居住导致叶X损失的3800元。1.合同第六条明确约定如有部分转租、饲养宠物行为，租客应当支付两个月房租做违约金，张X有响应违约行为应当支付给叶X相应的5000元违约金；2.张X饲养宠物的行为，对叶X的房产造成严重破坏，猫狗排泄物严重损害木质地面导致腐烂，门框变形，重新装修产生了损失，张X应当赔偿叶X相应的损失。现叶X为维护其合法权益。张X辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，叶X的上诉理由与事实并不相符，叶X之所以与张X解除合同主要是因为，叶X没有收到XX公司的房租，转而将该房租转嫁到张X身上，张X没有任何的违约行为，也没有造成涉案房屋的损坏，张X在该房屋实际居住期间非常短，因为叶X的干扰，张X基本处于无法居住的状态，且叶X逼迫张X搬走后，已经将该房屋出租给了他人，涉案房屋是否损坏，由谁损坏实际上存在着诸多的可能性，与张X无关。张X向一审法院起诉请求：1.依法判决叶X赔偿张X租房损失11932.14元，开锁换锁费用650元，合计12582.14元；2.依法判决本案诉讼费用由叶X承担。事实与理由：2020年4月21日，叶X与XX公司签订了《房屋出租委托代理合同》，约定叶X将其位于青岛市市北区的房屋委托给XX公司代为出租。同日，叶X向XX公司出具了《授权委托书》，全权授权并委托XX公司办理房屋的出租事宜，权限包括：出租房屋并办理与承租人之间的治商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间的所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等。2020年5月24日，张X通过网络看到该房屋的出租信息，在XX公司出示了叶X与XX公司的合同、授权委托书、身份证件等文件之后，张X与XX公司签订了《房屋租赁合同》，约定XX公司将市北区天福时代阳光1-1-2704室房屋租给张X居住，租期自2020年6月5日至2021年6月4日，租金2500元／月，张X先支付9个月房租及一个月押金25000元给XX公司，XX公司向张X出具收据。当日，XX公司将房屋交付张X使用。2020年7月，叶X联系张X，声称因XX公司欠付其租金，要求张X重新交房租或搬离该房屋。张X告知叶X，其已将租金支付给了XX公司，在租赁期限内享有该房屋的居住权，叶X仍数次威胁、骚扰张X并私自更换门锁和断水断电，给张X的生活造成严重影响，张X不得已只得重新找房搬离。张X认为，XX公司经叶X授权将其房屋租赁给张X使用，张X按照合同约定支付了租金，就享有在租赁期间内使用房屋的权利，叶X以其未收到租金为由对张X进行驱赶，对张X造成了侵害，相应的损失应当由叶X承担。为维护张X合法权益，特具状法院，望判如所请。叶X向一审法院提出反诉请求：1.依法申请张X赔偿叶X在租期间破坏房屋墙壁、地板、空调、洗衣机等损失共计3680元；2.依法申请张X支付私自转租、饲养宠物违约金5000元；3.依法申请张X支付逾期未交水电费违约金6000元；4.依法申请张X支付在租期间欠缴水电费122.5元；5.本案诉讼费用由张X承担。诉讼过程中，叶X变更第4项反诉请求为：依法申请张X支付在租期间欠缴水电费344.43元。事实与理由：2020年4月21日叶X与XX公司签订《房屋租赁代理合同》委托XX公司出租涉案房屋，2020年6月5日张X与XX公司签订《房屋租赁合同》承租了涉案房屋。7月叶X发现该租客在租期间违反合同约定，有未经允许擅自转租和未经允许饲养猫狗的行为。叶X行使合同约定的单方解除权并要求其9月5日搬离，但是张X一直没有搬离，未收回房屋。张X应当按约承担违约金即合同2个月租金5000元。在租赁期间，张X违反签订的《房屋出租委托代理合同》，猫狗排泄物严重损害木质地面导致腐烂，走廊卫生间外侧水泡原因墙壁脱落、门框严重变形。空调、洗衣机也被破坏不能正常使用。张X应当赔偿叶X修复房屋和维修家电的损失。在租赁期内张X人与第三人的租房合同第四条第2款规定逾期未付费超过两日内，甲方有权停止供水、电，逾期付费超过三日，甲方有权终止合同，且甲方有权通过强制手段，收回房屋。如乙方未将房屋交回甲方按照第三条第2款处理乙方向甲方支付违约金6000元。在租赁期间，张X故意欠缴水电费122.5元，应当返还给叶X。鉴于上述的情况，故申请法院，按照房屋租赁合同的相关条款，要求张X赔偿叶X的相关损失。维护叶X的合法权益，特具状法院，望判如所请。一审法院认定事实：2020年4月21日，叶X给XX公司出具《授权委托书》：全权授权并委托XX公司办理青岛市市北区房屋的出租事宜（包括但不限于：出租房屋并办理与承租人之间的治商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间的所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等）。2020年5月16日，张X与XX公司就上述房屋租赁事宜进行协商，张X向XX公司支付5000元。同年5月24日，XX公司以房屋出租人委托名义（甲方）与张X（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将市北区天福时代阳光1-1-2704室房屋租给乙方，租赁期限自2020年6月5日至2021年6月4日，每月租金2500元；乙方先支付9个月房租，押金2500元。该合同第四条第2款约定：“费用(包括但不限于：水费、电费、燃气费、物业费、公摊费、网络费等)由乙方承担。整租情形下，由乙方按实际发生额和收费单位规定的时间自行缴纳：合租情形下，按固定标准缴纳(标准附后)。如乙方逾期交付水费、电费、燃气费、物业费、公摊费、网络费等其他费用，须继续支付该费用外，因逾期产生的费用由乙方自理。逾期付费超过2日，甲方有权停止供应供水、电、气和网；逾期付费超过3日，甲方有权终止合同，且甲方有权通过强制手段收回房屋，并有权要求乙方清空自有物品，如乙方未清空自有物品，均视为乙方遗弃物，甲方有权自行处理。”合同第六条第2款约定：“2。房屋租赁期间，乙方有以下行为之一的视为违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋，同时乙方须按两个月租金向甲方支付违约金：(1)拖欠房租及约定应当缴纳的各项费用超过3天的，或欠缴各项费用总和达月租金额15%的。……(3)未经甲方同意，擅自将房屋使用权全部或部分转租给第三人、通过网络、传单等途径发布房屋转租信息；或实际使用人与合同记载的承租人或共同使用人不一致的。……(5)乙方因扰民、卫生状况、邻里关系、分摊生活费用、过度占用公共区域拒绝改善等原因干扰影响他人或其他相邻权人正常生活，并导致周边邻居、居委会书面投诉或派出所出警协调并经甲方核实无误的；或租赁期间乙方或其共同资产使用人或临时居住人、实际使用人违反约定的租住人数的。根据国家相关法律规定，单室套居住人数不得超过3人，两房居住人数不得超过4人，三房居住人数不得超过5人。……(7)未经甲方书面同意，转借，改变本合同约定的房屋租赁用途及饲养宠物的。”签订合同当日，张X向XX公司支付房租2万元。后张X入住涉案房屋。2020年7月23日，叶X让其妹妹通过微信向张X发出通知，内容为：“本人为此房房主，现因青岛XX公司拖欠房租造成违约，该房屋已经涉及到行事诈骗，现租客收到该通知起三日内即使与房主联系，协商交接退房手续。”2020年7月24日，叶X妹妹与张X通过微信沟通，部分内容如下：“叶X妹妹：那是你和千屿的问题现在我是说目前的问题/张X：嗯你终止合同也是在按和千屿的合同我们也按合同有什么问题吗/叶X妹妹：你要继续住就要跟我重新签合同，可以协商，不继续住就搬走，我是2个方案你认为现在没有问题？/张X：有问题也是您跟千屿的问题吧我们钱给托管公司了他没给您您找他要啊/叶X妹妹：你跟一个骗子公司签的合同，你认为是有效的吗？他不给我钱，我只收回房子就可以了！”2020年9月8日，张X向洪山坡派出所报案称：叶X要将其的物品扔出去，之前因中介跑了房主一致要收回房屋；9月7日张X因房屋纠纷曾去过该派出所。洪山坡派出所为此出具了报案证明。2020年9月15日，张X通过微信与叶X妹妹沟通并搬离涉案房屋。一审诉讼过程中，双方就争议问题分别提交了相关证据。张X提交照片两张、转账记录两张，用以证明叶X拉电闸、更换门锁，张X为此支出650元；张X还提交与案外人签订的房屋租赁合同一份，用以证明张X另寻住处，每月房租2000元。叶X质证认为，对照片、转账记录真实性不认可，没有拉过电闸，10月中旬换过门锁；房屋租赁合同和本案无关。张X提交书面说明解释其主张的房租损失11932.14元计算方法为：张X支付了9个月的房屋，2020年9月7日实际无法进入房间，已付租金尚未居住的时间为179天，而重新租赁房屋的月租金2000元计算日租金为66.66元（2000元/30天），原告实际损失的租金为179天*66.66元=11932.14元。叶X提交照片三张、3686元收据一张，证明张X租住期间对房屋造成损害，维修费3686元。张X质证称，不认可照片真实性，上述证据无法证实房屋系张X破坏，无法证实维修的系涉案房屋，张X并未对房屋造成超越正常居住的损坏。叶X提交2020年7月31日张X与叶X妹妹有聊天记录：“张X：是我们合租也是签一个合同整租的吧/叶X妹妹：实际你们里面住人的情况你清楚，没必要不承认，现在是协商解决问题，大家一起共担损失/叶X妹妹：4方平摊大家都会损失小点，我们也会努力去做追索，没有工作，有时间加入管理层，我会为大家去尽我所能做到的，尽快将千屿绳之以法！/叶X妹妹：你们实际住了几家，/张X：我们一份合同我们是整租/叶X妹妹：我说的是实际情况，没有假如/张X：我家还有猫崽子给她也算人头吗/叶X妹妹：我是按照实际入住情况才定的这份协商，你们再考虑下我是套二的房子，按照合同，你们违约在先/张X：我们住了三个人/张X：我们签的一份合同/张X：你没权利让我们每个人平坦损失/张X：我们整租不是各自签的合同你看到这句了吗整租的也没超出你的合同约定不存在违约如果我们每个人单独跟你签的那肯定是你各自谈各自承担群你还管理员还这么蛮不讲理哦偏要说我们不商量不谈”,叶X以该证据证明张X喂养宠物及与他人合租。张X质证认为该证据内容属实，但不能证明张X违规，张X系合理合法使用房屋，房屋租赁合同第6条第2款第5项可以证明XX公司知晓张X与同学同住。叶X提交2020年6-8月电费单据3张（合计金额207.82元）、水费单据2张（2020年8月5日付款14.11元一张、2020年12元6日付款99元一张）及明细一张，用以证明张X欠缴水电费。张X质证称认可上述证据的真实性，该费用并非完全由张X支出，因为实际上2020年7月起，叶X因收不到XX公司支付的房租，就数次找张X索要房租，妨碍张X正常居住、断水断电，期间产生的水电费不应由张X承担；看不出2020年12月6日支付的水费是到9月18日的水费。叶X表示对该笔99元水费不再陈述意见。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的房屋租赁合同签订及履行均发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。叶X委托XX公司对外出租涉案房屋，XX公司作为叶X的代理人与张X签订房屋租赁合同、收取租金等行为，对叶X发生法律效力，该房屋租赁合同内容合法有效，叶X与张X均应依约履行。关于张X主张赔偿的损失12582.14元。叶X于2020年7月23日通知张X三日内交接退房，属于解除合同通知。叶X提出解除合同的事由是XX公司拖欠房租，但从本案来看，张X已经XX公司支付租金，XX公司作为叶X的代理人接收租金，后果应由叶X承担，即对于张X而言该租金已经支付给叶X，故叶X以XX公司拖欠房租为由要求张X交接退房，不符合法律规定。叶X主张其因张X未经允许转租、饲养猫狗而行使单方解除权，该陈述与事实不符，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”叶X在租赁合同期满前要求张X退房，属于明确表示不履行主要债务的情形，故张X有权解除房屋租赁合同。张X于2020年9月15日搬离房屋，该行为表明张X解除了租赁合同，依照法律规定张X有权要求叶X赔偿损失。张X已支付9个月房租22500元、押金2500元，自2020年6月4日至2020年9月15日张X共应承担租金不超过8700元，张X有权要求叶X退还的房租及押金超过16300元，现张X主张叶X赔偿租房及开锁换锁费用合计12582.14元，该主张未超过张X赔偿请求的合理范围，故一审法院予以支持。关于叶X主张的房屋等维修损失3680元。叶X提交的照片及收据不能证明因张X的不当使用导致涉案房屋等受损，故叶X的该项请求，证据不足，一审法院不予支持。关于叶X主张的张X私自转租、饲养宠物违约金5000元。房屋租赁合同第四条第2款对合租情形下的费用承担进行了约定，可以认定出租方允许合租，而房屋租赁合同对于合租与私自转租并未进行明确区分，叶X提交的证据中显示张X认可自己是合租，故叶X主张张X私自转租构成违约，证据不足，一审法院不予采纳。张X认可在承租房屋内养猫，该行为违反合同第六条第2款第（7）项的约定，张X应承担违约责任。租赁合同第六条第2款约定违约责任为：“乙方有以下行为之一的视为违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋，同时乙方须按两个月租金向甲方支付违约金”，如甲方因乙方违约收回房屋，往往会给甲方造成房屋空租期的损失，因此在甲方行使解除权收回房屋时，违约方应按约定支付两个月的违约金。本案中叶X并未因张X饲养宠物解除合同、收回房屋，且叶X未提交证据证明张X饲养宠物造成的损失，现张X认为违约金过高要求调整，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院酌情确定张X承担违约金300元。叶X主张的过高部分，一审法院不予支持。关于叶X反诉主张张X逾期未交水电费违约金6000元及水电费344.43元。根据从叶X提交的水电费单据核算，张X租房期间欠缴水电费221.93元（电费207.82元、水费14.11元）。因叶X违约要求张X退房，导致合同存在不能履行的可能，且张X已支付2500元押金，故张X迟延支付水电费并不违反合同约定，叶X以此为由要求张X支付逾期未交水电费违约金6000元，不符合法律规定，一审法院不予支持，但张X应将欠缴的水电费221.93元支付给叶X。综上，一审判决：一、叶X赔偿张X损失12582.14元；二、张X支付叶X违约金300元；三、张X支付叶X水电费221.93元；四、驳回叶X的其他反诉请求；以上一至三项相互折抵，叶X于判决生效之日起十日内履行完毕；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件本诉受理费115元由叶X负担；反诉受理费88元，张X负担10元，叶X负担78元。上述受理费相互折抵后，叶X于判决生效之日起十日内直接支付张X1**元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。叶X提交证据：视频光盘一份，内容为叶X与涉案房屋同租人一起协商赔偿的过程。证明：叶X在发现被骗后积极与租客进行协商。张X质证称：涉案视频系叶X在未告知被录像者情况下，偷偷录制，本身该证据不能作为定案证据进行使用，该证据不符合证据形式要求。涉案视频中并非被张X本人，即使叶X主张沟通，也与张X无关。不管叶X是否与张X进行过多次沟通，是否如叶X所主张和平沟通，都无法改变叶X在合同期内将张X驱赶出涉案房屋，至其重新租房产生损失这一实际情况，在一审庭审中，张X提交的叶X在房屋门口贴出的，要求张X搬走的通知照片、电闸下拉并涂有胶水的照片以及叶X更换入户门门锁这一系列证据足以证实张X系被迫搬走。经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，叶X向XX公司出具授权委托书，委托XX公司对外出租涉案房屋，XX公司作为房屋的管理人与张X签订房屋租赁合同、收取租金等行为，对叶X发生法律效力，该房屋租赁合同内容合法有效，叶X与张X均受该合同的约束。在合同履行过程中，叶X称其因XX公司违约拖欠房租，与张X协商搬离房屋，并于2020年7月23日发出通知，内容为：“本人为此房房主，现因青岛XX公司拖欠房租造成违约，该房屋已经涉及到行事诈骗，现租客收到该通知起三日内即使与房主联系，协商交接退房手续。”以上内容显示，叶X要求解除租赁合同的主要原因是由于XX公司拖欠其房租。但张X已经向XX公司支付租金及押金，XX公司亦向其开具收据，XX公司作为叶X的代理人接收租金，后果应由叶X承担，即对于张X而言该租金已经支付给叶X，故叶X以XX公司拖欠房租为由要求张X交接退房，不符合法律规定及常情常理，张X有权要求其赔偿损失。叶X上诉称系张X具有部分转租及饲养宠物等违约行为而导致其解除合同，但其该主张与上述其发出的通知内容等证据不符，且其主张的上述违约行为程度轻微，尚未导致租赁合同根本目的不能实现。张X已支付9个月房租22500元、押金2500元，自2020年6月4日至2020年9月15日张X共应承担租金不超过8700元，张X有权要求叶X退还的房租及押金超过16300元，现张X主张叶X赔偿租房及开锁换锁费用合计12582.14元，并未超出其可主张的退还剩余租金数额，一审法院根据本案案情酌情确定张X承担部分违约金，数额亦无明显不当，本院不再予以调整。关于叶X主张的房屋等维修损失，因张X在房屋内居住时间仅三个月有余，叶X亦未提交房屋原状的相应证据，其提交的照片及收据不能证明因张X的不当使用导致涉案房屋等受损，故叶X的该项上诉请求，证据不足，一审法院不予支持并无不当。综上所述，叶X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

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