某商品房销售合同纠纷案，律师介入二审成功维持原判

律师观点分析案件详情：上诉人某置业公司因与被上诉人李某商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。某置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者改判上诉人无需返还被上诉人双倍定金，共计40,000元。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的《某认购书》合法有效，涉及条款内容并非格式条款。一审法院认定《商品房买卖合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，但认为该合同属于格式合同，存在错误，根据该合同第一项“只有在取得甲方确认的优惠资格后方可享受优惠价格”该内容系公平合理规定双方的权利义务，对被上诉人是否符合上诉人的优惠条件系上诉人的审查权利及义务，不存在损害被上诉人权利义务的情况，并且结合上述条款系在合同的第一条位置，非常醒目，被上诉人在签订合同时也是首先看到该条款，在实际中通过微信聊天记录，销售人员在之前已经向其介绍说明并且将相关内容记录在纸张上交给被上诉人，在聊天过程中上诉人的销售人员要求被上诉人将上述纸张内容发送过来，但被上诉人顾左右而言他，回避上述问题，故一审法院以争议条款为格式条款明显是适用法律错误。二、对于《某认购书》合同的解除，系被上诉人无任何理由单方解除，被上诉人存在违约行为，故上诉人不退还其定金符合合同约定及法律规定。2021年5月10日，被上诉人委托北京市京师(大连)律师事务所发函通告要求解除与上诉人签订的0000457的《某认购书》，其理由为收取的款项没有协议及发票，但是在被上诉人的聊天记录明确该款项有协议及发票，其解除合同的理由明显与事实不符，上诉人不存在任何违约情况下，系被上诉人单方解除合同，对此被上诉人应该承担违约责任，那么根据定金罚则的相关规定，上诉人有权收取定金，无需返还给被上诉人，一审法院不顾案件事实及违约情况，要求上诉人双倍返还定金明显违反法律规定。李某辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人的上诉请求无法律与事实依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。理由：一、上诉人于上诉状中所言“事实与理由”与被上诉人所提交之证据相矛盾，且对方无证据证明其所言之5万元已事先解释为取得优惠资格的费用。上诉人于一审庭审过程中与上诉状中皆认定“只有在取得甲方确认的优惠资格后方可享受优惠价格”应解释为“需要额外缴纳5万元”，然而其没有任何证据可以证明其于合同签订前对该条款进行过任何的解释。在被上诉人与上诉人销售人员的微信交流过程中，被上诉人多次要求对方销售人员对此进行解释，对方销售人员先是解释其先前说明过该内容，然而经过被上诉人的回忆与确认，可以明确对方销售人员未曾提过该5万元。在被上诉人的追问下，其销售人员及经理对该5万元进行过多种解释，包括中介服务费、优惠资格费与为逃避税款而为的合同价外费用。甚至在没有中介介入的情况下，提供一份“居间服务协议书”（见公证书第13页）以说明该5万元的性质。依据上诉人所言，其销售人员在买房时已经明确解释过该条款，为何在后续的沟通过程中，不断的对该5万元的性质进行变更。对取得优惠资格需要额外缴纳5万元这一说法更与常理不符，作为合同的提供方，上诉人完全可以将5万元合理分配到房屋的单价之中，或者直接于合同中写明“享受优惠条款，需要额外缴纳5万元”。在《某认购书》中，案涉房屋未优惠前的价格为1,509,180元，优惠后的价格为1,400,731元，一共优惠了10万元。优惠10万元，却需要买方再另行支付5万元，这不符合逻辑与生活经验。二、双方解除合同的根本原因系上诉人于合同签订后另行收取合同价外费用5万元，系因为上诉人的违约行为而导致合同解除，其应当承担相应的违约责任。被上诉人解除合同的原因在律师函中明确表述为“合同签订后，贵公司员工告知李某女士需在合同价款外支付5万元，且没有相应的合同与发票，对于该笔款项，贵公司员工解释分别为中介服务费、优惠资格费与为逃避税款而为的合同价外费用。”上诉人未明确理解“且”字的含义，在其上诉状事实与理由第二大点中理解为被上诉人解除合同的原因系无合同与发票。被上诉人在此说明，解除合同的原因有两点，第一，上诉人于合同价款外另收取5万元的价款，构成对原合同的根本性变更，已属违约，在被上诉人已经缴纳2万元定金的情况下，被上诉人有权解除合同并要求适用定金罚则；第二，上诉人在合同价外增加5万元的同时，还无法提供合同与发票。被上诉人不否认上诉人的工作人员在微信聊天记录中言明可以提供合同与发票，然而其所提供的合同是在没有居间方的情况下，要求被上诉人与其签订居间合同，而本案中根本没有居间方，竟要求被上诉人签订居间合同，并且居间费用是市场一般房屋代理的10倍。对于这种合同，被上诉人有权拒绝。按照上诉人的理解只要其给份合同就能说明该5万元的合理性，被上诉人就应当按照其的指示、服从其的命令，接受这多出来的5万元，且只要被上诉人拒绝其要求，则被上诉人构成违约，不退还被上诉人已经支付的2万元定金，此种解释何其荒谬。通过被上诉人的解释与一审提交的证据，可以明确之所以被上诉人要求解除合同，不再购买案涉房屋，系因上诉人无理利用其市场中的优势地位，在买卖双方已经签订合同且缴纳定金的情况下，另行加价5万元。如果没有这5万元，被上诉人现在应已经居住在购买的房屋之中，然而事情已经发生，被上诉人无法与一个不诚信的市场主体进行交易，在协商无果的情况下，只能选择依靠法律以维护自身的合法利益。李某向一审法院起诉请求：判令被告双倍返还原告定金4万元。一审法院认为，本案的争议焦点在于卖方要求买方支付5万元的优惠资格费是否属于违约，若构成违约，那么卖方就应当双倍返还定金，若不构成违约，那么根据定金罚则，不需要返还。本案中，双方当事人基于真实意思表示，平等自愿签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，但是该合同属于格式合同，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”案涉争议项即该合同第一项“只有在取得甲方确认的优惠资格后方可享受优惠价格”属于有重大利害关系的条款，但原告李某对此并不知情，也就是被告没有履行提示或说明义务，因此原告主张对于价外5万元没有合同约定是合法的，一审法院予以认可，故在签订合同后加重购买方义务要求原告方支付5万元才可以享受约定优惠价格属于违约，根据定金罚则应当双倍返还定金，故原告的主张返还定金4万元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条、第五百八十六条、第五百八十七条规定，判决:自判决生效之日起十日内，被告某置业公司向原告李某双倍返还定金，共计人民币4万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元(减半收取)，原告已预付，由被告承担，此款应自判决发生法律效力之日起十日内给付。办案经过：二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为案涉《某认购书》解除哪一方是违约方，被上诉人已交付的2万元定金如何处理。被上诉人以上诉人要求其支付合同外5万元为由提出解除合同，上诉人主张该5万元是《某认购书》中约定的“只有取得甲方确认的优惠资格后方可享受”优惠价格的前提条件，但在上诉人工作人员与被上诉人微信聊天记录中并未显示出在签订认购书前上诉人一方已将该条件告知被上诉人，无据证实上诉人的主张成立。在商品房销售合同关系中，购房款金额是合同内容主要条款，认购书中未写明被上诉人需另行交付5万元方能享受优惠房价，上诉人亦未能提供任何其他证据证明其在签约前已告知被上诉人需另行交付5万元，上诉人在认购书约定的房屋价款外另行要求被上诉人支付5万元，构成违约，一审适用定金罚则认定上诉人应向被上诉人双否返还定金4万元，具有事实和法律依据，应予维持。判决结果：综上所述，上诉人某置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

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