民法典救救我 | 物业服务不可少，欠费催告别乱搞

2021.11.16

第四季合同篇

第40集 物业服务不可少，欠费催告别乱搞

【小德的烦恼】

最近小德又有新烦恼了，他收到了一份物业公司发出的《交费通知单》，限他在30天内补交上一季度的物业费，如不补交，将停水停电。

小德找物业公司理论，小区的清洁费、垃圾处理费跟我有什么关系，为什么让我交？上个季度我家装修，根本没住人，所以服务费我也不交。物业公司说，如果不交，就停水停电。

小德该不该交物业费呢？民法典呀，快救救我吧！

【民法典来拯救你】

首先，小德家是属于小德专有的部分，而小区公共部分属于业主共有，怎么会与小德无关呢？小德表示，自己的房子一直空着，并未占用公共资源，因此无须支付物业费，这种观点是不正确的。

物业公司对小区的道路进行了清扫，对环境进行了绿化，方便业主们进出，业主们装修产生的垃圾，物业公司也进行了处理，这些服务都会产生一定费用，所以身为业主是应当交纳物业费的。

其次，如果不交物业费，物业公司当然有权催告，而“通知中”说的“30天”也算合理。但物业公司说：不交物业费就停水停电，是完全没有法律依据的。

《民法典》第九百四十四条第三款规定：

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

水、电、热等资源的供应属于公共服务，虽然出于管理方面的需要，供水、供电公司会授权物业公司进行一定程度的管理，比如代为收费、代为简单维修等，但物业公司并不是这类公共服务的提供者。因此，物业公司擅自以停水、停电的方式催交物业费，是滥用权利的行为。

因此，即使当初签的物业服务合同中约定了物业公司在业主欠费情况下有权停水停电，这种约定也是无效的。

最后，业主拖欠物业费，物业公司可以通过起诉或申请仲裁的方式解决。

而此次《民法典》也明确了，催告是物业公司起诉或申请仲裁的必经程序。因为实践中，确有可能业主因为各种原因忘记或者暂时无法支付物业费，由物业公司出面督促，更有利于双方直接沟通、协商。而催告后，业主直接拒绝交纳的，物业公司是否需要等到催告期满，才可以起诉呢？

根据《民法典》第九百四十四条第二款规定：

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

在合理期限内，不管业主是否做出了拒绝支付物业费的意思表示，物业公司都不得提起诉讼或申请仲裁。必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件，才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主与物业公司之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。

相关法规

《民法典》

第九百四十四条 　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。　　

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。　　

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

供稿：黄旭

排版校对：陈萱

责任编辑：黄旭

主编：安翔

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