亲属之间借名买房未签书面协议，如何认定借名事实？附评析归纳

注：案例来源于微信公众号：山东高法，内容评析系本人整理创作鲁法案例【2022】302借了亲戚的名买房亲戚却将房子卖给了他人因为双方的亲戚关系当时并没有签订借名买房协议这借名关系到底该如何认定？一起看看下面的案例吧~1基本案情江男与齐女系夫妻关系，因双方资信问题，无法办理购房贷款。

      经商量，双方以齐女表姐刘女的名义签订购房合同、办理按揭贷款。

      后江男与齐女协议离婚，并在离婚协议中约定案涉房屋归江男所有，齐女之父也予以签字。

      离婚后江男未及时占有房屋，后其发现刘女将案涉房屋出卖给了他人。

      故江男以刘女恶意处置其房产为由，将齐女、刘女起诉至法院，请求判令被告返还出卖房屋所得的实际款项，赔偿原告利息损失。

      被告刘女辩称，其与江男、齐女之间不存在借名买房关系，其出售的案涉房屋系自己所有。

      2法院审理法院审理查明，江男与齐女2010年10月登记结婚，2015年8月协议离婚。

      齐女与刘女系姨表姐妹关系。

      2011年刘女与恒宇公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。

      本案争议焦点为，江男、齐女与刘女之间借名购房的合同关系是否存在。

      第一，江男交款在前，刘女更名在后。

      法院向开发商恒宇公司调取证据，明确2011年9月8日，江男即与该公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并于当日交付了首付款7万元。

      2011年10月11日，因合同履行问题，经江男申请，恒宇公司对相关商品房买卖合同进行了更名处理，与刘女重新签订合同，合同所留联系地址为江男的住址，且刘女并无证据证明其在合同更名后另行向恒宇公司交纳了首付款。

      第二，房屋实际还贷人为江男。

      通过江男提交的银行转账记录可知，2011—2015年期间，均为江男与齐女转账还款。

      在2015年8月份，江男与齐女离婚之后，则基本全为江男自行通过ATM机转账还款，相关现金还款的银行网点确系江男居住地附近的银行网点。

      刘女辩称，江男与齐女给其的转账并非还房贷，而是二人偿还对刘女母亲的借款，而ATM机及柜台现金存款为其本人还款，但对于以上主张，刘女并未进一步举证。

      第三，房屋系江男装修。

      江男提交了装修材料送货单等单据，所留联系人均为江男与前妻齐女，联系电话亦为两人的号码，且相应的电话号码也是涉案商品房买卖合同中所留存的买方的电话号码。

      刘女称相关购房材料及装修票据系江男利用齐女代其保管时擅自留存取得，其未能提交证据，且所有的装修票据中均未出现刘女的名字或联系方式，这与刘女所称的装修为其所为的主张，明显不相符合。

      第四，江男与齐女在离婚协议中对房屋归属作出约定。

      二人的离婚协议中约定案涉房产归江男所有，齐女辩称该协议是其及其父受江男胁迫所签，但并未举证证明。

      法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款的规定，江男提交的证据可以形成完整的证据链，证明其与齐女系案涉房屋的实际购房人。

      在两人为实际购房人，但房屋买卖合同为刘女签订的情况下，应当认定江男、齐女与刘女之间存在借名购房合同关系。

      法院判决：齐女与刘女返还江男房屋售房款85万元及利息。

      经二审、再审后，法院判决已经发生法律效力。

      评析：裁判规则：认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断。

      案例索引：福建厦门中院（2012）厦民终字第2040号“熊某与谢某等房产过户案”，见《熊艳丽诉谢富等房产过户案（借名买房合同）》（王俭、孙旭东），载《中国审判案例要览》杨律师归纳：认定成立借名买房，应从借名原因+双方书面协议+出资记录、贷款偿还（各方承担能力）+购房票据+房产证书持有+长期居住+出卖方证明+常理推断（即整个过程的合理性）等综合判断。

      注：该案例没有列举的要件因素，添附、整理自法律出版社《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》、上海一中院《借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点丨类案裁判方法》，本文列举要件因素比市面上绝大部分法院参考要件因素全面，因为这是把几份法院材料要件因素进行归纳综合了。

      所以，要借名买房的朋友，证据层面上至少需要1、 书面借名买房协议；2、 自行保管出资记录证明；3、 自行保管房屋产权证书；4、 购房产生的票据；5、 房屋自行居住，而不是出租；6、 居住时的水电煤气物业费缴费记录；7、 如有可能，购房时与房屋卖方签订一份情况说明，明确借名买房；8、 其他

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