借他人名义购买经济适用房合同无效后房屋价值分割纠纷

原告诉称赵某文上诉请求：撤销一审判决第一项，改判赵某文承担20%的过错责任，即赵某文给付赵某洁、林某峰位于北京房山区一号房屋（以下简称案涉房屋）增值款310370元。

      事实和理由：之前判决忽视了案涉房屋是社会福利房，属于社会公共利益，不是一般的商品房，且让赵某文承担了与其年龄和身体状况不符的义务，支持了不法行为获益。

      赵某文是孤寡老人，出资30万元购房已很困难，再让赵某文承担70%的赔偿责任，对其严重不公。

      借名行为人因合同无效，不仅将本金收回，还获得了70%的房屋增值，严重损害了社会公共利益。

      二、借名买房赔偿应当依据双方过错及过错程度决定赔偿比例，赵某文在本案中属于被借名人，不应承担主要过错。

      即使赵某文有过错，被动行为的过错程度应当小于主动的故意行为方，赵某文应承担较小的过错比例。

      三、林某峰、赵某洁从未明示要借名买房，存在恶意借名和隐瞒房屋交付的主观故意，是实施借名的积极行为方，主要过错方。

      四、关于评估费的承担，赵某文不同意分担本案评估费。

      ?被告辩称林某峰、赵某洁辩称，同意一审判决。

      不同意赵某文的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据。

      第一、关于双方之间的借名买房已经经过了生效文书认定。

      赵某文在上诉状中陈述的其自身状况，佐证了其无购房能力的客观事实，而是双方达成了借名买房的合议，是双方真实意思表示。

      第二、关于赵某文的过错，对于房屋增值部分是基于缔约过失责任，且赵某文存在反悔的情况，一审认定的比例适当。

      ?法院查明林某峰、赵某洁向法院起诉请求：1．赵某文支付林某峰、赵某洁购房款、契税、专项维修资金、产权证代办费资金占用损失293865.23元；2.赵某文支付给林某峰、赵某洁房屋增值补偿款1241480元；3.赵某文支付评估费损失7000元；4.案件受理费由赵某文负担。

      赵某文向法院提出反诉请求：要求林某峰、赵某洁返还购房发票。

      法院认定事实：林某峰与赵某洁为夫妻关系，赵某文为赵某洁之弟。

      2015年3月25日，林某峰与赵某洁借用赵某文名义购买案涉房屋一套，林某峰与赵某洁支付了相关购房费用，后林某峰与赵某洁对房屋装修并进行使用，该房屋为经济适用住房。

      后经法院判决认定双方形成借名买房关系，并确认该借名买房协议无效，判令林某峰与赵某洁将案涉房屋返还给赵某文。

      本案诉讼中，双方认可案涉房屋已于2021年4月16日返还给赵某文，赵某文已于2021年4月9日将由林某峰与赵某洁交纳的购房款302850元、契税3028.5元、专项维修资金10604元、产权证代办费700元给付林某峰与赵某洁。

      现购房发票在林某峰与赵某洁处。

      经评估，并于2021年5月27日出具《房地产估价报告》，载明案涉房屋房地产总价为185.47万元（含装修，已扣除应补交的土地收益34.47万元）。

      林某峰与赵某洁支付评估费7000元。

      法院认为，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

      本案中，林某峰与赵某洁借用赵某文的名义购买经济适用住房，该民事行为违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，损害了社会公共利益，双方对导致无效的后果均有过错。

      林某峰与赵某洁主张的房屋增值部分应属于信赖利益损失范畴，法院根据双方的过错程度酌定赵某文给付林某峰与赵某洁房屋增值部分的70％，具体数额根据评估结果核算。

      赵某文已将购房款返还，林某峰与赵某洁应将发票返还，故对赵某文反诉请求予以支持。

      林某峰与赵某洁主张的资金占用损失应与房屋增值部分属同一范畴，不应另行单独计算，对该部分主张法院不予支持。

      评估费应由双方分担，具体比例法院根据案情酌定。

      本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。

      本院二审经审理查明的事实与法院认定的事实无异，本院予以确认。

      ?裁判结果一审判决：一、赵某文于判决生效后10日内给付林某峰、赵某洁案涉房屋增值款1086295元、评估费4900元，合计1091195元；二、林某峰、赵某洁于判决生效后10日内将案涉房屋购房发票交付给赵某文；三、驳回林某峰与赵某洁其他诉讼请求。

      二审判决驳回上诉，维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

      有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

      根据已查明的事实，林某峰、赵某洁借用赵某文名义购买的案涉房屋是经济适用房，该民事行为因违反国家相关规定，损害社会公共利益而被认定无效，双方对该无效后果均负有过错。

      赵某文作为出名人，其初衷并不想购买案涉房屋，现基于借名买房行为无效，赵某文实际取得并拥有了案涉房屋的所有权，作为受益方其应当向借名人林某峰、赵某洁支付二人因失去案涉房屋所受到的损失。

      法院考虑到案涉房屋的市场价格相对于购买价格已出现明显的增值，根据双方过错程度，综合考虑诚信原则以及案涉房屋购买时出资等情况，酌情确定赵某文给付林某峰与赵某洁房屋增值部分的70%，并无不当。

      关于评估费的分担亦无不妥。

      

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