如何确认房屋买卖合同买卖与赠与区别

  凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，都属于无效合同。

  1，房产，地产分别转让，合同无效，房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让，如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

  2，未办理登记过户手续，合同无效，房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效，故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，交将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

  3，产权主体有问题，合同无效，出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效，房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

  4，侵犯优先购买权，合同无效，房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权，房屋所有人出卖出租房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权，房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人，承租人优先购买权时，共有人，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。

  赠与需要办理赠与公证，缴纳评估费和公证费，得到公证书，再去办理赠与过户，缴纳全额契税3%--4%，手续费几百元。

  赠与得到的住房，再次卖掉，需要承担全额房价减去办理赠与时候花费，这个价格20%的个人所得税。

  买卖，是看卖家情况来定税费，是否满五唯一，是的话，买卖过户，可以免除5.55%营业税，以及免除1%个税，缴纳评估费千分之六，契税依据面积90平以下是1%，买家有其他住房，契税就是3%--4%，印花税万分之五，手续费几百元。

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