企业拆迁有哪几种评估方法。
1,重置成本法,重置成本法最常见的评估方式,也就是所谓企业的地上建筑物,厂房进行重置,选择一个评估时间点,假如要求五月一日起进行实地征收,由这个实际的评估时间点所得出的重置价值,例如,土建的价值+人工的价值+相关税费的价值=所得重置价值,再扣除相应的折损率(70%或80%等)。
2,收益法,如果用于生产经营的对于其生产经营的评估要运用收益法,其实也就是预估一下未来预期收益,选取适当的资本化率来体现,把资本投入到不动产所带来的收益率,资本化率的概念在实践当中不常运用,意思是把不动产房屋,土地投入到相关的收益当中所产生的利润率。
3,市场比较法,需要注意的是,参照类似的房地产市场价值,意思就是要根据同区位,同地段,同性质(国有,集体),同用途(商业,工业,住宅),商品房包括住宅和商业用途,在实践的过程中需要注意的是属于什么用地,要参考附地范围之内相同性质的用地价值,主要是参照类似房地产市场的价值。
4,假设开发法,假设开发法在实践中运用不多,要预估出土地开发后的价值,扣除相应的税费,土地利用后相应的损耗等,所体现出的市场价值。
拆迁谈判中有哪些注意事项。
1,提出高于预期的拆迁安置补偿条件,但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。
2避免对抗性的拆迁补偿谈判,千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩,产生敌对情绪,这样只会导致对抗,致使谈判不能正常进行下去。
3,作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价,除非你拿到了一份合法的,完整的评估报告。
如果不假思索的就答应对方的第一次报价,这种做法通常会让对方产生两种反应:我们本来可以做的更好,一定是哪里出了问题。
4,学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外,如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告,就要是这对里面的一些项目学会感到意外,在你表示有些意外后,对方通常会做出一些让步,如果你不表示意外,对方通常会拆迁人变得更加强硬。
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