广西某物业服务有限责任公司、何XX等物业服务合同纠纷案

律师观点分析原告XX公司与被告何XX、周XX物业服务合同纠纷一案，本院于2021年9月9日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司的委托诉讼代理人彭XX、被告何XX到庭参加诉讼，被告周XX经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告XX公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付给原告物业服务费2064元，路灯费80元，合计2144元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：柳州市南环路6号尔海?南山御景XX是柳州市XX公司开发建设的住宅小区。2009年5月1日，原告与柳州市XX公司签订《柳州尔海·南山御景前期物业管理服务合同》，从2009年5月1日起为尔海·南山御景XX提供物业服务至今。被告何XX、周XX住尔海?南山御景XX，享受了原告提供的物业管理服务，被告每月均应向原告交纳物业服务费、路灯费等。但被告未向原告交纳2019年9月起至2020年12月的物业服务费、路灯费。原告在催收未果的情况下，故诉至本院，请求判如所请。被告何XX辨称，起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业服务费”是因为原告没有按合同约定履行以及未按相关规定提供服务，已构成违约。具体表现在：1、《前期物业管理服务合同》内明确写着原告XX公司提供的为三级服务标准，但原告的服务却未达标；2、2018年8月房开与物业互相勾结，在房子没有达到交付条件时欺骗业主说房子已达到交付条件，让业主领房。房子交付条件必须达到竣工备案方可交付，目前房子仍未竣工备案。2018年11月9日自治区物价局、住建厅联合印发的广西住宅物业服务收费管理工作指导意见第七条称，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日（建设单位取得竣工验收备案）的住宅物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日后的住宅物业服务费用，由业主承担。由于尔海南山御景三期目前仍没有竣工备案，业主被欺骗领房，因此与前期物业所签服务合同应当无效，物业费应该由建设单位承担；3、购房合同第9页明确写着，在未达到正常使用条件之前的物业管理服务费由出卖人支付（不能买卖交易不能抵押贷款）；4、2018年8月违规交房至今三期小区后岗亭一直无保安看守，后岗出入口小门一直处于打开状态，任何人皆可随意出入，前岗亭也无保安看守，只有一名车辆收费员（外包人员请来收取停车费），只做收取停车费和开杆工作，外来人员随意出入都不登记，疫情严防期间也是不登记，更不测量体温，而且岗亭收费员在岗期间经常睡觉，特别是晚上11点半到早上6点之间，业主多次向物业徐XX反映都不整改，而且说岗亭人员为外包人员；5、2018年8月至今三期物业管理人员极少，只有两三个年迈老人（外包人员所请的收停车费人员）在前岗收取停车费，长期一个阿姨扫地，偶尔有两个，极少看到巡逻人员，管理散漫。2019年3月至2020年8月之间前门岗亭经常有社会无业人员强行拦车收取停车费，而且这些无业人员口口声声说自己是经理，业主多次向物业徐XX反映，物业经理都不处理，多次打110报警都没有改善。同时业主多次要求物业公示三期物业管理人员信息，佩戴胸牌上班，物业都不理睬，也不改善，业主多次要求查看三期管理人员上岗证以及是否购买社会保险，是否签合同等物业都被拒绝，导致业主根本无法分辨谁才是物业管理人员。2020年5月份到8月份经过业主多次求助鱼峰区物管科市场监督局才有所改善，前岗亭的无关人员消失；6、2018年8月至今由于后岗无人看守，小门长期一直打开，前岗经常睡觉，晚上无人巡逻，导致小区电动车电瓶经常被盗，汽车被盗，多次向物业反映都不整改；7、2018年8月违规交房后，原告只管收钱，极少提供服务，甚至无服务，引起三期全体业主不满，已到人神共愤的地步，被迫于2020年5月到8月，三期部分业主多次到鱼峰区物管科提交全体业主联名申请独立，独立后方便成立业主委员会然后更换物业或者监督物业提高服务质量，由于物业向鱼峰区物管科提交整个尔海南山御景多处为共用东西为由（水电监控室小区幼儿园等），拒绝三期独立申请；8、2020年4月晚上小区绿化草坪被不明身份人员开铲车铲除，业主到场阻止，同时微信电话通知物业徐XX，但是原告无工作人员到场处理，只说不是他们叫人铲除，也不报警，更不向有关部门反馈，最后还是部分业主打110报警，打政府热线12345反馈，最后110执法局到场处理。（管理态度极差甚至不管理）；9、2018年8月违规交房至今卫生脏乱、楼道天花板墙壁随处可见蜘蛛网单元门上楼道扶手到处是厚厚积尘，楼道墙体多处腻子粉已脱落。单元门损坏、单元门上玻璃破碎损坏（物业损坏）甚至单元门被拆卸、门禁损坏，损坏的消防箱，电梯按键脱落用透明胶沾回，多处污水排水管断裂，消防通道停满车辆，随处可见的飞线。（一二期）多处公共绿化被铲除硬化为私人停车场或者堆放杂物场地，楼道封起来作为私人地方，极大部分监控已坏，路灯损坏等。以上问题皆向物业反映过，但物业都不处理或者报请相关部门处理；10、三期地下车库出口右边原来为小区绿化草坪，物业在没有经过业主的同意下，而且业主强烈反对的情况下私自建垃圾池。作为存放整个小区垃圾，而且没有及时清理，垃圾发出的臭味严重影响业主生活质量，严重影响业主身心健康，多次向物业社区反映要求整改，物业都不理，执法局也证明此垃圾池为违建而且到物业办公室与物业沟通整改，但物业依然以我独大的姿态到目前仍拒不整改；11、原告自2018年违规交房至今一直未公示小区公共收益明细，更没有把公共收益分发给广大业主。公共收益包含地面停车管理费、地下车库停车管理费、广告费等。《民法典》第二百七十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。综上所述，被告要求与原告所签的前期物业管理服务合同为无效合同，房子在没有竣工备案之前物业服务管理费由建设单位承担，要求原告拆除垃圾池恢复为绿化草坪，要求原告必须按所签前期物业服务合同的三级服务标准以及物权法规定服务，要求被告公示小区公共收益明细，及时修好门禁、单元门、小区监控，恢复被私人铲除的绿化带，加强小区清洁卫生、巡逻。在没有整改好之前物业费4折收取甚至免收物业费，原告如拒不整改，被告有权拒绝缴纳物业管理费，待整改后才按国家物价局的标准以及合同所写金额收取。由原告承担此次诉讼相关费。被告周XX未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。本院认为，原告XX公司是依法成立的物业服务企业法人。原告作为物业服务企业与建设单位柳州市XX公司依法签订的前期物业管理服务合同以及原告与被告何XX、周XX签订的前期物业服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定有效，且对业主具有约束力。根据前期物业管理服务合同约定，原告自2009年5月1日起为尔海·南山御景XX提供物业服务。根据原告与二被告签订的《尔海.南山御景前期物业服务协议》显示，被告何XX、周XX系房屋的业主，被告何XX、周XX作为涉诉小区业主，亦应受上述合同约束，履行交费义务。关于物业服务费，根据前期物业服务协议的约定，物业服务费按建筑面积交纳，涉案房屋为高层住宅，交纳标准为1元/月/平方米，该收费标准并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案，程序合法。因被告何XX、周XX的房屋建筑面积为129平方米（据《尔海.南山御景前期物业服务协议》中记载），且被告何XX、周XX在2019年9月至2020年12月期间未缴纳物业服务费，根据原告提供的催费通知张贴照片图片，本院确认原告已经履行书面催交物业服务费的义务，故原告主张被告何XX、周XX支付2019年9月至2020年12月期间的物业服务费2064元（129平方米×1元/月/平方米×16个月），有事实和法律依据，本院予以支持。被告以原告服务不达标、不到位以及案涉房屋未取得竣工验收备案为由不交物业服务费，但通过审查其提出的问题及双方提供的证据材料，本院认为，被告的证据尚不充分且其提出的原告服务不达标、不到位问题尚未达到其可以免交物业服务费的程度；至于被告提出的案涉房屋未取得竣工验收备案不符合交付条件，物业服务费应由建设单位承担的观点，本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费系由建设单位交纳，但在本案中，被告已经实际入住案涉房屋且事实上享受了原告提供的物业服务，被告的抗辩与实际情况不符，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳，若被告认为建设单位逾期交房构成违约，可另案主张。关于路灯费，原、被告双方当庭表示对路灯费按5元/月/户的标准收取无异议，本院予以确认。因被告何XX、周XX在2019年9月至2020年12月期间未缴纳路灯费，故原告主张被告何XX、周XX支付2019年9月至2020年12月期间的路灯费80元（5元/月/户×16个月），亦有事实依据，本院亦予以支持。此外，被告周XX经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上所述，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，民法典于2021年1月1日施行，本案物业服务行为发生在民法典施行前，适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告何XX、周XX应于本判决生效之日起十日内向原告XX公司支付2019年9月至2020年12月期间的物业服务费2064元、路灯费80元，合计2144。案件受理费50元，减半收取25元（原告XX公司已向本院预交），由被告何XX、周XX负担。

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