房屋征收，登记面积小于实际面积，按照实际面积补偿！

    你的房屋登记面积可能小于实际面积，这种情况下究竟按照实际面积补偿还是登记面积补偿呢？湖北省江先生就遇到了这样的问题。

案例：因登记面积小于实际面积，补偿达不成一致

    湖北省的江先生在当地有一套房屋，因旧城改造项目，江先生的房屋面临征收。但就补偿问题，江先生与拆迁方迟迟未达成一致。经过多次交涉无果，江先生决定通过法律途径维护自己的合法权益，来到北京圣运律师事务所寻求法律帮助。

    王有银主任听取了案件情况，迅速制订了维权计划，并指派团队专业律师具体执行。根据江先生的描述和其提供的证据，其房屋存在未进行登记的建筑面积，这也是双方无法就补偿问题达成一致意见的焦点争端。

    王有银律师认为，未进行登记不是不予补偿的理由，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，在作出房屋征收决定前，市、县级人民政府应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，可以认定为合法建筑的，应当予以补偿。

    就此问题，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》也明确规定，区政府要组织规划、城管、房管等部门按照各自职责对未登记的建筑作出认定，但在本案中，区政府作出的《征收补偿决定书》忽略了江先生未经登记的房屋面积，属于房屋面积认定不清，补偿安置依据不足，应当予以撤销。

    在圣运律师的协助下，江先生提起行政复议。复议机关经审查采纳了圣运律师的意见，撤销青山区政府作出的《房屋征收补偿决定书》，责令其在法定期限内重新作出处理。

律师提醒

    北京圣运律师事务所主任王有银律师告诉大家：你的房屋登记面积可能小于实际面积，拆迁方按照登记面积给你发放了补偿款，遇到这种情况，你可以这样维权。

    依据《物权法》规定，房屋等不动产物权依据登记生效，除非法律有另外规定。实践中，几乎所有的个人住宅都是依据登记来确立物权的，没有其他法律作出特殊规定。一般情况下，房屋面积载于不动产权利证书中，从而存在一个法律认可的房屋面积。在拆迁过程中，有些拆迁方便以登记面积为基础，为拆迁户发放补偿款。

    这样的计算方式虽然大大提高了拆迁效率，但违反了法律规定。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十五条，在计算补偿数额之前，拆迁方应当对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果要及时向拆迁户公布。对于农村房屋，各地区的征收政策中，一般也会载明调查登记环节。

    之所以有这样的规定，主要有两方面考虑：第一，由于历史等原因，还存在一些年代久远的房屋没有办理产权证书，如果认为该类房屋上不存在物权，可能会有违公平补偿原则；第二，实践中确实存在登记面积与实际面积不符的情况，尤其是在农村地区，房屋登记制度发展时间不长，多多少少存在一些错误，如果在计算补偿之前不进行调查，可能会引发后续的拆迁纠纷。

    因此，如果登记面积与实际面积不符，并不一定要完全按照登记面积计算补偿款，如果拆迁方没有进行调查就直接认定，损害了拆迁户的合法权益，拆迁户可以通过复议或诉讼的方式进行维权。