签订拆迁协议这些细节问题一定要注意！

    签订拆迁协议是土地征收过程中最核心的环节，直接决定着拆迁户可以获得多少补偿，以及通过什么形式获得补偿。实践中，很多拆迁户缺乏相关法律知识，往往忽略一些关键问题，少拿甚至拿不到补偿的情况时有发生。
 
    今天，北京圣运律师事务所主任、资深征地王有银主任为大家盘点：签订拆迁协议过程中要注意的细节问题！

一、签订主体
 
    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。依据《土地管理法》第四十六条规定，只有县级以上人民政府可以组织实施土地征收。
 
    因此，有权与拆迁户签订补偿协议的只有县级以上人民政府及其主要负责部门，与其他主体签订的协议都是没有法律效力的！拆迁户在签订协议时，一定要注意核查落款章，不仅要核查有无落款章，还要核查落款单位是否是有权部门。
 
二、房屋基本情况
 
    载明的房屋基本情况是计算补偿费用的依据，拆迁协议中要载明被拆房屋的基本情况，包括房屋的位置、结构、楼层、面积、年限以及附属设施等。
 
    在实践中，很多农村地区的房屋并没有办理产权登记，房屋基本情况的确定还是靠实地勘察。在这种情况下，如果在协议中载明的房屋基本情况不正确或者根本没有相关内容，房屋一旦被拆除，拆迁户可能会面临巨大的举证压力，因此，在签订拆迁协议时，一定要仔细核对。
 
三、补偿方式
 
    根据土地性质的不同，拆迁补偿的方式和标准也有区别。
 
    集体土地上房屋的补偿方式及标准主要有三种：第一，货币补偿，基本是房屋的重建成本价加上宅基地低价；第二，产权置换，基本是在计算合法面积后，在相同地段补偿一套住房；第三，另行批准宅基地安置，基本是补偿房屋的重建成本价。
 
    国有土地上的房屋主要有两种补偿方式：第一，货币补偿，双方可以委托专业的评估机构确定补偿价格；第二，产权调换，同样也需要对房屋价格进行评估，以便计算差价。
 
    拆迁户一定要在充分协商的基础上，将补偿标准和补偿方式在协议中列明。选择产权调换的拆迁户还要注意，要将置换房屋的位置、面积、楼层、户型结构、朝向和房屋交付时间等事项明确写在协议中。
 
四、违约责任
 
    依据《行政诉讼法》第十二条规定，行政机关不依法履职、未按照约定履行相关职责的，行政相对人可以提起诉讼。因此，政府没能在约定期限内完成补偿事宜的，拆迁户可以通过诉讼维权。
 
    但是，如果没能约定违约责任，获得相关赔偿的主动权就不容易掌握在自己手中，由人民法院结合具体情况酌情作出判决。在实践中，诸如违约金、赔偿损失等有时会得不到相应的支持。为了保险起见，拆迁户还是要在违约责任中明确赔偿损失的具体数额、数额方法和承担方式，最大限度地维护自己的合法权益。
   
    资深征地王有银律师提醒，若未能注意到上述细节问题，一定要及时咨询专业征地律师，或委托专业拆迁律师协助，以减小损失，获得更好的维权效果！